Statisticile confirmă că România este, în continuare, o țară în care proprietatea privată este larg răspândită. Există terenuri și locuințe aflate în folosința românilor, însă o parte dintre cei care le ocupă sau le utilizează de mult timp nu apar, din punct de vedere legal, ca proprietari. Legislația în vigoare le permite însă, dacă sunt îndeplinite anumite criterii, să rezolve acest impas juridic și să dobândească, prin hotărâre judecătorească, dreptul de proprietate.
„Deși poate părea paradoxal în zilele noastre, în România există încă foarte multe cazuri de cetățeni care, deși folosesc imobile sau terenuri de zeci de ani, nu dețin titluri oficiale de proprietate. Problema lor se poate remedia însă prin demararea în instanță a procedurii de uzucapiune, sau prescripție achizitivă, care reprezintă modalitatea legală prin care o persoană poate dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil – teren sau construcție – prin demonstrarea posesiei asupra acestuia pe o perioadă de timp prevăzută de lege, în anumite condiții”, explică avocatul Răzvan Popescu, specializat în materia legilor de fond funciar.
Cine poate invoca uzucapiunea
Potrivit expertului, la momentul actual, pe rolul instanțelor de judecată sunt înregistrate mii de dosare având ca obiect uzucapiunea. Acest volum mare de cazuri se menține constant după anii 1990, iar situația nu este întâmplătoare.
„Uzucapiunea se întâlnește cel mai frecvent în cazul persoanelor care dețin anumite imobile în baza unor chitanțe de mână încheiate în perioada 1945-1989”, precizează avocatul. Este vorba de clădiri sau terenuri care au fost cumpărate „pe semnătură”, achiziții care nu au fost urmate de autentificarea tranzacției la notar.
Nu sunt însă singurele situații în care poate fi aplicată. Procedura juridică poate fi utilizată și în cazul succesiunilor nedezbătute – persoane care, de mai mulți ani, locuiesc în imobile sau folosesc terenuri transmise din generație în generație în familie, dar fără acte oficiale. De asemenea, uzucapiunea poate fi invocată și în cazul utilizării pe perioadă îndelungată a unor suprafețe de teren mai mari decât cele din acte. Dar și atunci când proprietarii de drept ai unor bunuri imobiliare nu pot fi găsiți, iar noii proprietari, care le folosesc de mai mulți ani, doresc să dobândească dreptul de proprietate.
Mai mult, acțiunea în instanță poate fi demarată și de moștenitorii celor care au semnat chitanțele de mână. „În măsura în care persoana care a deținut imobilul în baza chitanței de mână a decedat, uzucapiunea poate fi invocată și de moștenitorii săi. Aceștia din urmă se pot folosi atât de posesia exercitată de persoana decedată, cât și de posesia exercitată în nume propriu”, specifică Răzvan Popescu.
Care sunt condițiile
Pentru a putea demara procedura de constatare a uzucapiunii, trebuie respectate o serie de condiții legale obligatorii. Astfel, în cadrul dosarelor judiciare, instanțele verifică îndeplinirea cumulativă a două condiții:
- existența unei posesii în sensul legii;
- exercitarea posesiei în termenul prevăzut de lege, care este, de obicei, de 30 de ani.
„În măsura în care aceste două condiții sunt îndeplinite se poate recurge la concursul instanțelor judecătorești prin formularea și înregistrarea unei cereri de chemare în judecată, ȋn principiu, ȋn contradictoriu cu adevăratul proprietar al imobilului”, subliniază avocatul.
În cazul proprietarilor „dispăruți”, respectiv a celor care nu pot fi identificați, acțiunea în uzucapiune poate fi formulată împotriva unității administrativ-teritoriale.
Documentele necesare demarării procedurii de constatare includ, în principiu: înscrisuri, depoziții ale martorilor și expertize tehnice de identificare a imobilelor. „În privința înscrisurilor, legea nu le precizează în mod expres, dar acestea pot consta în chitanțe de mână, precum și orice alt document care să ateste posesia în termenul prevăzut de lege, cum ar fi, de exemplu, dovada achitării taxelor sub nume de proprietar”, explică Răzvan Popescu.
Cât de sigură este proprietatea dobândită
Specialistul precizează că acțiunea poate fi respinsă numai în măsura în care instanța, în urma analizei, constată faptul că cerințele uzucapiunii nu sunt îndeplinite. Cum ar fi, de exemplu, faptul că posesia invocată nu există sau că nu a fost respectat termenul impus de lege.
Pe de altă parte, riscul pierderii dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune să fie contestat de fostul proprietar sau de către moștenitorii acestuia este redus.
„În măsura în care acțiunea în uzucapiune este admisă, reclamantul este considerat proprietar deplin. Situație în care nu mai există riscul ca fostul proprietar sau moștenitorii acestuia să poată discuta efectele acesteia. Uzucapiunea reprezintă un mod originar de dobândire a proprietății, sens în care fostul proprietar pierde în mod definitiv dreptul de proprietate asupra bunului în discuție”, precizează avocatul. Răzvan Popescu subliniază că, odată îndeplinite condițiile prescrise de lege, șansele de câștig sunt considerabile.
